La Ley de Reconstrucción Nacional establece, por el plazo de un año contado desde el primer día hábil del mes subsiguiente a su publicación, una exención del Impuesto al Valor Agregado a la primera venta de viviendas nuevas que conforme al régimen general se encontrarían afectas. La medida busca dinamizar un mercado inmobiliario que arrastra un stock relevante de unidades terminadas.
Para estos efectos se entiende por vivienda todo inmueble construido y destinado a la habitación, sin límite de valor, superficie ni número de unidades del proyecto. La exención comprende estacionamientos y bodegas en calidad de dependencias directas, siempre que se enajenen en el mismo acto y estén amparados por la misma recepción municipal definitiva otorgada con anterioridad a la publicación de la ley.
Los requisitos son estrictos. Debe tratarse de la primera transferencia de dominio a título oneroso posterior a la recepción municipal; no aplica entre empresas relacionadas; y a la fecha de publicación de la ley la vivienda deberá contar con recepción definitiva de la Dirección de Obras Municipales. Por regla general, la compraventa debe constar en escritura pública otorgada dentro del año de vigencia, admitiéndose alternativamente escrituras posteriores derivadas de promesa otorgada dentro del período.
Un aspecto de especial relevancia financiera para las empresas constructoras e inmobiliarias es que el vendedor conserva el derecho a utilizar como crédito fiscal el IVA soportado en la construcción, y el remanente puede formar parte del costo o deducirse como gasto en ejercicio posterior. Adicionalmente, las ventas acogidas no se consideran para el cálculo de la proporcionalidad del crédito fiscal, lo que evita el efecto de dilución que ordinariamente produciría una operación exenta.
La ley contempla una retroactividad acotada respecto de compraventas otorgadas entre la fecha de ingreso del mensaje presidencial y el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación, con devolución del IVA enterado si se acredita su restitución al comprador. Este punto exige un control documental riguroso por parte del vendedor.
Recomendamos a las empresas del sector levantar de inmediato el inventario de unidades con recepción definitiva vigente, verificar el estado de las promesas suscritas y proyectar el impacto de la exención sobre el flujo de crédito fiscal acumulado.
Fuentes oficiales
— Decreto Ley N° 825 sobre Impuesto a las Ventas y Servicios: https://www.bcn.cl/leychile
— Ficha de tramitación, Boletín N° 18.216-05, Senado de la República: https://tramitacion.senado.cl/appsenado/templates/tramitacion/index.php?boletin_ini=18216-05
— Servicio de Impuestos Internos: https://www.sii.cl
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