La ley introduce un régimen especial de tributación aplicable a las rentas de arrendamiento o cesión de uso de viviendas económicas acogidas al Decreto con Fuerza de Ley N° 2, con el objeto declarado de incentivar la inversión y ampliar la oferta de arriendo de menor tamaño. El régimen entra en vigencia a contar del 1 de enero de 2027.
Personas naturales
Tratándose de personas naturales, el régimen es obligatorio y opera del siguiente modo: se mantiene el tratamiento general para las dos primeras viviendas económicas y, a contar de la tercera, si la superficie edificada de cada unidad no excede de 90 metros cuadrados, las rentas quedan afectas a un impuesto único de 5% sobre el monto bruto, sin deducción de gastos.
Personas jurídicas
Para las personas jurídicas y los empresarios individuales el régimen es opcional, con la misma lógica a contar de la tercera vivienda económica de hasta 90 metros cuadrados. La opción se comunica al Servicio de Impuestos Internos, resulta obligatoria por un mínimo de cinco años tributarios consecutivos y, una vez renunciada, no puede volver a ejercerse. Conforme a los análisis del texto aprobado, tratándose de personas jurídicas se exige giro exclusivo en la cesión del uso o goce de viviendas económicas, requisito que debe verificarse cuidadosamente antes de optar.
El impuesto de 5% es sustitutivo de la tributación general y solo aplica a rentas provenientes de viviendas económicas arrendadas mediante contratos celebrados con partes no relacionadas. No se modifican los beneficios históricos del DFL 2 respecto de las dos primeras viviendas de personas naturales.
Existe una incompatibilidad expresa que conviene subrayar: los contribuyentes que se acojan a este régimen no podrán acogerse a la devolución de IVA establecida en el artículo 27 bis del Decreto Ley N° 825. Para inversionistas inmobiliarios que operan con recuperación anticipada de crédito fiscal, esta restricción puede resultar determinante.
Adicionalmente, la ley contempla una regla transitoria de gran interés: los contribuyentes que adquieran viviendas económicas nuevas de hasta 140 metros cuadrados dentro del plazo de doce meses contado desde la publicación de la ley podrán acogerse al impuesto único de 5% respecto de las rentas provenientes de su arrendamiento o explotación, conforme a las reglas especiales establecidas en las disposiciones transitorias.
La decisión de optar exige un análisis comparativo entre la tributación bruta al 5% sin deducción de gastos y el régimen general con deducción de gastos efectivos, particularmente en carteras apalancadas donde los intereses representan una proporción significativa de la renta.
Fuentes oficiales
— Decreto con Fuerza de Ley N° 2 sobre Plan Habitacional: https://www.bcn.cl/leychile
— Ficha de tramitación, Boletín N° 18.216-05, Senado de la República: https://tramitacion.senado.cl/appsenado/templates/tramitacion/index.php?boletin_ini=18216-05
— Servicio de Impuestos Internos: https://www.sii.cl
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